Lutte contre l'habitat indigne : concertation préalable à la concession d'une opération d'aménagement

Vers un dispositif associant incitation et coercition

L’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Copropriétés Dégradées du Centre-ville de Gonesse s’est déroulée de septembre 2017 à septembre 2022, elle visait à accompagner vers un redressement global 10 copropriétés identifiées comme « dégradées », réunissant un total de 103 logements. Pour rappel, une copropriété est dite dégradée quand elle connaît des difficultés durables de gouvernance, finances ou techniques et, de ce fait, n’est pas en mesure de réaliser les travaux nécessaires à la pérennité des locaux et au logement des personnes dans des conditions dignes.

Les résultats globaux de l’opération n’ont néanmoins pas été à la hauteur des attentes, cette situation a principalement été imputable, selon l’opérateur spécialisé, au blocage de certains copropriétaires bailleurs, à l’inaction de syndics absentéistes ou à des difficultés structurelles telles que l’impossibilité de réhabiliter ou de régulariser les règlements de copropriétés complexes : , 7 copropriétés sur 10 n’auront voté aucuns travaux importants en 5 ans, ce qui montre les limites de cette démarche incitative. 

Pour toutes ses raisons, l’ANAH a souhaité que la Ville se dote d’un fort levier coercitif avant de flécher à nouveau des moyens vers ces copropriétés dégradées. La solution identifiée consiste à s’attacher les services d’un aménageur spécialisé dans la lutte contre l’habitat indigne, qui assurera à la fois l’accompagnement des copropriétaires dans le dispositif incitatif d’OPAH-CD mais aussi l’acquisition de lots de copropriété, à l’amiable ou par voie d’expropriation.

Pour les copropriétés pouvant être redressées, cela permettra aux copropriétaires soucieux de la rénovation leur bien, de bénéficier de taux de subvention plus élevés et d’un accompagnement renforcé, tout en ayant l’assurance que l’aménageur se substituera aux récalcitrants en cas de blocage via des Opérations de Restaurations Immobilières (ORI).

Pour les copropriétés dont la réhabilitation semble hors d’atteinte, cela permettra aux propriétaires d’être correctement indemnisés et à l’aménageur de bénéficier de la prise en charge du déficit opérationnel en mobilisant des outils de financements dédiés (Résorption d’Habitat Insalubre, RHI-THIRORI).

En outre, l’aménageur aura également pour mission d’assurer la maîtrise foncière d’îlots ou d’immeubles indignes ou potentiellement indignes pour permettre la réalisation de programme d’acquisition/amélioration ou de démolition/reconstruction par un opérateur spécialisé.

Les objectifs poursuivis

Les objectifs poursuivis sont donc les suivants :

• Accompagnement au redressement de deux nouvelles copropriétés dégradées :
  
  • 32 rue Bernard Février ;
  • 2 avenue des Myosotis.
• Poursuite de l’accompagnement renforcé au redressement de trois copropriétés dégradées :
  
  • 7 rue Galande ;
  • 11 rue Saint Nicolas ;
  • 49 rue Général Leclerc.
• Recyclage foncier de deux copropriétés dégradées :
  
  • 56-58 rue Galande ;
  • 33 rue de l’Hôtel Dieu.
• Renforcement du volet coercitif et mise en œuvre d’opérations de restauration immobilière sur trois copropriétés dégradées :
  
  • 27 rue de l’Hôtel Dieu ;
  • 74 et 74 bis rue de Paris ;
  • 30 rue Général Leclerc

Ainsi que l'acquisition et portage de sites destinés à des opérations d’acquisition/amélioration comportant une part de construction neuve de densité modérée pour résorber des poches d’habitat indigne ou potentiellement indigne. La liste de ces sites est en cours de consolidation.

Une concertation nécessaire et souhaitable

L’article L. 103-2 du Code de l’Urbanisme détermine qu’une concertation s’impose notamment dans les « projets de renouvellement urbain. ». Le pré-programme porte majoritairement sur des adresses et sites localisés dans le centre-ville de Gonesse, soit en dehors de tout périmètre NPNRU.  Il convient donc de prendre les dispositions nécessaires afin d’assurer une concertation en amont, laquelle pourra permettre d’amender le cahier des charges de l’opération qui sera soumis à une consultation d’opérateurs. Cette dernière sera initiée par une prochaine délibération du Conseil Municipal.

Elle prévoit, conformément à la délibération n°104/2022 du 19 septembre 2022 les modalités suivantes : 

• Mise à disposition d’un registre destiné à recueillir les avis et observations du public à l’accueil de la Direction de l’Urbanisme sise 4 place Général de Gaulle à Gonesse ;
• Insertion d’un article dans le Gonessien ;
• Création d’une page dédiée sur le site internet de la commune, informant des évolutions de la procédure et des modalités de concertation ;
• Organisation d’au moins une réunion publique associant les copropriétaires.

Le registre a été ouvert le lundi 24 octobre 2022 à l’accueil de la Direction de l’Urbanisme sise 4 place Général de Gaulle à Gonesse. Les observations peuvent également être effectuée via l'adresse urbanisme@mairie-gonesse.fr, elles seront rapportées dans le registre de concertation et seront prises en compte dans le bilan.

Bilan de la concertation

La concertation a donné lieu au bilan annexé à la délibération n°09.19/2023 du Conseil municipal en date du 25 septembre 2023. Il ressort du bilan que le projet de désignation d’un aménageur a été favorablement accueilli par la majorité des copropriétaires et des locataires présents lors de la réunion publique, lesquels ont pu notamment être éclairés sur le périmètre de la concession, les missions du futur aménageur ainsi que sur l’intérêt et les conséquences d’une telle opération.